Immobilienpreise der SchweizImmobilienpreise der Schweiz regional analysiert

Immobilienpreise der Schweiz - Grundstück, Wohnung, Haus



AG

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AR

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Stein AR
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BE

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BL

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BS

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FR

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GE

Genève
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GL

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GR

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JU

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Alle
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Courroux
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LU

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St. Niklausen LU
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NE

Neuchâtel
Gorgier
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NW

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Obbürgen
Bürgenstock
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Stansstad
Hergiswil NW
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Stans
Emmetten

OW

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Alpnachstad
Kägiswil
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SG

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Valens
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St. Margrethenberg
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SH

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Ramsen
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Rüdlingen
Buch SH
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Gächlingen
Neuhausen am Rheinfall

SO

Witterswil
Hochwald
Dornach
Gempen
Büren SO
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Kleinlützel
Gretzenbach
Brunnenthal
Schönenwerd

SZ

Bäch SZ
Freienbach
Pfäffikon SZ
Wollerau
Wilen b. Wollerau
Schindellegi
Feusisberg
Bennau
Merlischachen
Küssnacht am Rigi

TG

Gachnang
Steinebrunn
Islikon
Kefikon TG
Steckborn
Salenstein
Mannenbach-Salenstein
Mammern
Kreuzlingen
Landschlacht

TI

Gentilino
Montagnola
Sorengo
Agra
Manno
Gravesano
Vico Morcote
Brè sopra Lugano
Morcote
Aldesago

UR

Hospental
Andermatt
Realp
Bürglen UR
Rütli
Altdorf UR
Seedorf UR
Unterschächen
Isenthal
Attinghausen

VD

Pully
Perroy
St-Prex
Etoy
Jouxtens-Mézery
Prilly
Buchillon
Lussy-sur-Morges
Lausanne
Allaman

VS

Champex-Lac
Chamoille (Sembrancher)
Vens (Sembrancher)
La Garde (Sembrancher)
Verbier
Sembrancher
Les Valettes (Bovernier)
Bovernier
Bruson
Le Châble VS

ZG

Zug
Zugerberg
Baar
Sihlbrugg
Neuheim
Holzhäusern ZG
Buonas
Risch
Rotkreuz
Allenwinden

ZH

Zürich
Thalwil
Richterswil
Erlenbach ZH
Herrliberg
Kilchberg ZH
Küsnacht ZH
Au ZH
Rüschlikon
Männedorf

Die Entwicklung der Immobilienpreise in der Schweiz seit 1990

Wer auf die aktuellen Immobilienpreise in der Schweiz schaut, denkt an die Immobilienblase, welche am Anfang der 1990er platzte. Ökonomen warnen seit Jahren vor einer ähnlichen Entwicklung.

Nach der Hochkonjunktur kam die Rezession


Um die Entwicklung der 1990er zu verstehen, muss der Zeitraum der 1980er berücksichtigt werden. Nach einer 1983 überwundenen Rezession entwickelte sich in der Schweiz eine Hochkonjunktur, in der die Inflation von 5,6 auf 3 Prozent sank. Gleichzeitig unterstützte die Politik gemeinsam mit der Schweizer Nationalbank (SNB) das Bauwesen durch immer wieder erneuerte Stimulus-Programme. Ein starker Dollar steigerte die Nachfrage nach Waren aus der Schweiz, was zur Anwerbung von Arbeitskräfte aus dem Ausland führte.
So stieg die Nachfrage nach Wohnraum, bis am 19. Oktober 1987 ein Schock die amerikanischen Finanzmärkte traf. Der Dow Jones verlor an nur einem Tag 22,6 Prozent seines Wertes, der damalige Swissindex brach um 11,3 Prozent ein. Die Notenbanken regierten mit einer massiven geldpolitischen Lockerung. Auch die Schweizer Nationalbank erleichterte massiv den Zugang zu Liquidität. Dabei überschätzte sie die Nachfrage.

Flucht in die Immobilien


Anleger suchten nach dem „Schwarzen Montag“ eine Alternative zu Aktien und fanden sie in Immobilien. Geschäftsbanken unterstützten die steigende Nachfrage nach Bauland, Projektentwicklungen und Geschäftsimmobilien durch leicht zugängliche Kredite. Häufig wurde dabei zu wenig auf die Bonität geschaut. Die weiterhin starke Konjunktur, knappes Bauland und eine unvermindert starke Zuwanderung schienen die Preise weiter steigen zu lassen.
Auch die SNB sah noch 1989 keine Hinweise darauf, dass die Immobilienpreise ins Bodenlose fallen könnten. Damals lag das Wirtschaftswachstum bei 4,5 Prozent. Im Jahr 1989 fand allerdings eine Zäsur in der Geldpolitik statt. Die Inflation droht auszuufern und sprang binnen eines Jahres von 1,87 auf 3,16 Prozent. Am Höhepunkt 1991 waren es sogar 5,86 Prozent. Die Schweizer Nationalbank musste gegensteuern und hob den Diskontsatz 1989 von 3,5 auf sechs Prozent an. Dadurch stiegen die Zinsen für Hypotheken von fünf auf acht Prozent.

Immobilien werden zum Ladenhüter


Die Nachfrage brach ein, was auch für die Konjunktur negative Auswirkungen hatte. 1991 fiel die schweizerische Konjunktur in eine Rezession, die bis 1993 anhält. Beschäftigte in der Wirtschaft verloren ihren Job und mussten den Traum vom Eigenheim aufgeben. Die Hauspreise, die 1990 einen Höhepunkt erreichten, fielen bis zum Ende der 1990er um fast 40 Prozent. Grund sind niedrigere Renditeaussichten, weshalb Immobilienspekulanten aus dem Markt gingen.
Gleichzeitig stieg der Anteil an faulen Krediten. Bis 1996 müssen die Banken Kredite im Wert von 42,3 Milliarden Franken abschreiben. Die Leerstandquote versiebenfachte sich bis 1997. In der Schweiz herrschte in dieser Zeit weiterhin ein großer Bedarf an Wohnungen. Die Finanzierungsbedingungen ließen jedoch vorerst keinen neuen Boom am Immobilienmarkt entstehen.

Seit 2000 steigen die Immobilienpreise


Zwischen 2000 und 2003 bildete sich zunächst ein Boden, die Immobilienpreise sanken nicht mehr. Danach stiegen sie bis heute um 89 Prozent, wobei der bisherige Höhepunkt von 1990 im Jahr 2011 überwunden wurde. Besonders die Finanzkrise 2007/08 ließ Investoren sich wieder verstärkt auf den Immobilienmarkt konzentrieren.
Auch die Krise 1987 sorgte für eine starke Nachfrage nach Liegenschaften. Anders als damals traf der Nachfrageboom diesmal allerdings auf keine deutlich steigende Inflation. Im Gegenteil, denn die Schweiz hatte seit 2009 eher mit deflationären Tendenzen zu kämpfen. Um dem zu begegnen, senkte die Schweizer Nationalbank die Zinsen auf null und sorgte für sehr viel Liquidität. Dadurch verbesserte sich der Zugang für Hypotheken.

Urbane Regionen stärker gefragt


Besonders stark stiegen die Preise in Ballungsräumen. Hier sind die Preise in den letzten 20 Jahren um rund 50 Prozent gestiegen. Die Löhne konnten mit dieser Entwicklung nicht im Geringsten standhalten. Familien, Käufer neuer Häuser und Mieter können die Kosten häufig nicht mehr tragen. Die Credit Suisse hat ermittelt, dass die inserierten Preise für Einfamilienhäuser für viele Schweizer nicht mehr tragbar sind. Bei einem kalkulatorischen Zinssatz von fünf Prozent ist die Tragbarkeit einer Finanzierung für nur noch 26 Prozent der Schweizer gegeben. 2008 lag dieser Wert noch bei 43 Prozent.
Trotzdem ist die Nachfrage nach Immobilien aufgrund der günstigen Finanzierungsbedingungen ungebremst. Die größten Preissprünge gab es rund um den Zürichsee. Dabei boomt nicht nur die Nachfrage nach Luxusvillen an der Goldküste, sondern auch nach Eigenheimen im mittleren Preissegment. So hat sich Kilchberg zu teuersten Gemeinde im Großraum Zürich entwickelt. Ein Reihenhaus kostet hier inzwischen durchschnittlich fast 2,5 Millionen Franken. Die Großstadt Zürich zeigt sich dagegen mit 2,13 Millionen Franken fast bescheiden. In Kilchberg stiegen die Preise in 20 Jahren um 62 Prozent, nicht viel weniger war es in Rüschlikon und Horgen.

Große regionale Preisunterschiede


Die Preisunterschiede in den verschiedenen Regionen sind beachtlich. So kostet ein Reihenhaus in der Ostschweiz im Vergleich zu den Gemeinden im Zürichsee nicht einmal die Hälfte. Chur ist hier mit rund 900.000 Franken noch relativ teuer, in Schaffhausen zahlen Käufer mit 800.000 Franken nicht mal ein Drittel des Preises in Kilchberg.
Dabei gibt es auch hier Gemeinden, in denen die Immobilienpreise in den vergangenen 20 Jahren um über 40 Prozent gestiegen sind. An der Spitze steht Steinbach SG mit 46 Prozent. Die Teuerung startete allerdings bei einem sehr niedrigen Niveau, weshalb die absoluten Preise immer noch günstig sind.

Corona setzt einen neuen Trend


Waren bisher insbesondere Immobilien in Ballungszentren gefragt, stellen Marktbeobachter seit dem Beginn der Coronapandemie einen neuen Trend fest. Social Distancing ist gefragt und damit eine Zuwendung zum ländlichen Raum. Immer mehr Schweizer wünschen sich mehr in der Natur als mitten in der Großstadt zu leben. Hier lässt es sich besser Abstand halten und die Immobilienpreise sind deutlich günstiger.
Von dieser Nachfrage profitieren nicht alle Gemeinden gleich. Wichtig ist den Immobilienkäufern eine gute Anbindung an die Stadt. Obergösgen liegt in Solothurn und ist etwa eine Stunde von Zürich entfernt. Im letzten Jahr stieg der Preis für eine Wohnung um gut elf Prozent. Hier störte es Interessenten nicht einmal, dass ihr Anwesen nahe einem Atomkraftwerk liegt.

Trend nicht absehbar


Ob die für Immobilienbesitzer erfreuliche Tendenz der Immobilienpreise anhält, ist umstritten. Zwar sehen die Banken aktuell wenige Risiken für den Kauf von Immobilien, es gibt jedoch auch andere Stimmen. Der Vizepräsident der Nationalbank, Fritz Zurbrügg, sieht eine 30-prozentige Überbewertung. Für jede fünfte Hypothek würde sich schon bei einer Zinserhöhung von drei Prozent die Frage nach der Tragfähigkeit stellen.
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